Что произошло
7 сентября 2026 года премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис, выступая на 90-й Международной выставке в Салониках (TIF), объявил о повышении налога на переход права собственности при покупке недвижимости гражданами третьих стран — то есть стран, не входящих в Евросоюз. Ставку планируется поднять с действующих 3,09% до 15% — почти в пять раз. Повышенная ставка заявлена первоначально на период 2027–2029 годов, старт — с 1 января 2027 года.
Официальная мотивация — доступность жилья для самих греков: спрос со стороны покупателей из Китая, Турции, Израиля и других стран, по словам премьера, «в какой-то мере желанный», но заметно осложнил грекам покупку собственного жилья в ряде регионов.
Как это касается золотой визы
Прямо: каждый инвестор золотой визы — по определению гражданин третьей страны. Если принимаемый закон не сделает исключения для программы, новая ставка применится ко всем покупкам недвижимости по инвестиционному маршруту. Налог на переход права собственности платится по сделкам, не облагаемым НДС, — то есть по большинству покупок на вторичном рынке, через которые обычно и оформляется золотая виза (включая маршрут реновации от €250 000).
В деньгах на порогах программы разница выглядит так:
| Цена объекта | Налог 3,09% (до конца 2026) | Налог 15% (с 2027) | Разница |
|---|---|---|---|
| €250 000 | €7 725 | €37 500 | +€29 775 |
| €400 000 | €12 360 | €60 000 | +€47 640 |
| €800 000 | €24 720 | €120 000 | +€95 280 |
Для покупки на минимальном пороге реновации разница — порядка €29 775, для объекта в Афинах за €800 000 — уже €95 280. Это сопоставимо со стоимостью всего остального оформления программы, вместе взятого.
Что пока неизвестно
Говорим честно: объявление сделано с трибуны, а имплементирующий закон ещё не опубликован. Открытыми остаются ключевые вопросы: будут ли исключения (например, для инвестиций, увеличивающих жилой фонд, — за это уже публично выступают греческие юристы), как оформят переходные положения для сделок, начатых в 2026 году, и как будут считать покупателей с двумя гражданствами. Экспертный рынок мер критикует: проблема доступности жилья, по оценкам аналитиков, связана в первую очередь со структурным дефицитом предложения, а не с иностранными покупателями. До принятия закона любые детали могут измениться — мы обновим этот разбор.
Что делать, если вы планировали покупку
Практический вывод один, и он про календарь. Если покупка недвижимости в Греции — под золотую визу или просто как инвестиция — была в ваших планах на ближайший год-два, экономически осмысленно закрыть сделку до 31 декабря 2026 года: по действующей ставке 3,09%. Полный цикл — подбор, проверка, сделка — занимает от нескольких недель до пары месяцев, так что окно реальное, но не бесконечное. Требования самой программы при этом не изменились: пороги золотой визы — от €250 000 за реновацию до €800 000 в прайм-зонах, полный бюджет — в разборе стоимости.